Qui peut mettre en place une location à soi-même ?
Le dispositif peut être pertinent si vous exercez :
- en société (SAS, SASU, SARL, EURL…),
- ou en entreprise individuelle au régime réel.
En revanche, si vous êtes en micro-entreprise, vous ne déduisez pas vos charges réelles.
La société ne pouvant pas déduire le loyer, l’opération n’a alors aucun intérêt.
Condition essentielle
Le siège social doit être à votre domicile
C’est un point déterminant.
Si le siège de la société est ailleurs (domiciliation commerciale, bureaux, local), louer une pièce de votre habitation revient à déclarer un établissement secondaire.
Et qui dit établissement secondaire, dit Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) supplémentaire.
Cette CFE supplémentaire peut représenter plusieurs centaines d’euros par an et vient réduire fortement, voire annuler, le gain attendu.
Dans cette configuration, la location à soi-même est rarement pertinente.
Quel loyer fixer ?
Le montant doit correspondre à la réalité du marché.
Pas d’approximation. Pas d’exagération.
Sur ce sujet, deux approches coexistent
1- Le prorata de surface
Certains conseils recommandent de proratiser la surface que vous occupez dans le cadre de votre activité professionnel, 10 ou 15 m2 pour votre bureau par exemple, par rapport à la surface intégrale de votre logement.
2- La comparaison avec l’extérieur
Il s’agit de rechercher, dans la même commune, combien coûterait le loyer pour un bureau équivalent.
Les petites annonces ou les tarifs de coworking constituent de bonnes références.
Cette méthode est souvent la plus solide en cas de contrôle.
Dans tous les cas, surévaluer le loyer est dangereux.
L’administration sait très bien identifier les montants incohérents.
Quelles sont les implications fiscales de se louer une pièce de sa résidence principale à soi-même ?
Propriétaire ou locataire, chacun sa fiscalité :
1- Vous êtes propriétaire de votre résidence principale
Les loyers que vous encaisserez devront être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers lors de votre déclaration de revenus.
Deux régimes sont possibles Régime micro foncier ou Régime réel.
Micro-foncier
Si vos revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 € par an.
Vous bénéficiez alors d’un abattement automatique de 30 %.
Le solde est soumis :
- à votre tranche d’impôt sur le revenu,
- aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Lorsque vous y avez droit, c’est souvent le choix le plus simple et le plus favorable.
Régime réel
Les charges sont déduites pour leur montant exact.
Il devient intéressant dans des cas particuliers (travaux importants, intérêts d’emprunt élevés, etc.).
S’agissant d’une pièce de votre résidence principale, il faudra alors proratiser toutes ces charges selon la surface dédiée à l’usage professionnel.
Information importante
La location est considérée comme nue.
Par conséquent, l’ensemble du mobilier de travail, bureau, chaise, lampe, ainsi que des petits travaux dans les pièces utilisées à titre professionnels, peuvent être financés par votre société.
2- Vous êtes locataire de votre résidence principale
Dans ce cas, il s’agit d’une sous-location.
Les revenus perçus relèvent des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).
Vous profitez alors :
→ d’un abattement de 34 %,
→ puis imposition à votre tranche d’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.
Mais il existe un préalable indispensable.
Vous devez vérifier que le bail n’interdit pas la sous-location.
Et vous devez obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.
Et en copropriété ?
Tant que vous ne recevez pas de public à votre domicile, aucune autorisation spécifique n’est en principe nécessaire.
Si vous recevez des clients ou fournisseurs, une validation peut être exigée.
Pourquoi se louer à soi-même une pièce de sa résidence principale est souvent plus intéressant qu’une rémunération ?
Parce que :
- le loyer est une charge déductible pour la société,
- tandis que vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire au niveau personnel.
Si votre tranche d’impôt est inférieure ou égale à 30 %, le différentiel devient dans la majorité des situations plus favorable qu’un salaire ou qu’un dividende.
Évidemment, il faut faire les calculs.
Voici un exemple concret pour un gérant d’EURL :
- Il est propriétaire de sa résidence principale,
- Il peut profiter du régime micro foncier,
- Il est dans une tranche d’impôt sur le revenu de 30 %,
- Il peut se verser un loyer de 6 000 € par an.
Nous avons comparé, pour un même coût entreprise de 6 000 €, si le versement d’un loyer était plus intéressant que la perception d’une rémunération tenant compte des charges sociales et de la fiscalité.
Comme vous pourrez le constater, pour un coût entreprise identique, ce gérant percevrait 1 121 € de plus net par an en optant pour le loyer.
Attention pour autant, dans le scenario rémunération, grâce aux charges sociales payées, il cotiserait pour sa retraite, ce qui ne serait pas le cas dans le cadre du loyer.
Point de vigilance majeur : la déclaration du revenu
N’oubliez pas de déclarer les revenus encaissés.
Beaucoup de dirigeants s’amusent à passer la charge sur la société mais ne pas déclarer les revenus locatifs. C’est très facilement redressable par l’administration.
Intérêt en période de chômage du dirigeant
Se louer à soi-même une pièce de sa résidence principale permet de générer un revenu complémentaire sans créer de rémunération d’activité.
Ces sommes n’entrent donc pas dans le calcul des droits versés par France Travail, contrairement à un salaire.
C’est un outil régulièrement utilisé pour préserver l’ARE tout en améliorant la trésorerie personnelle.
